物価が上がり続ける今、できるだけ安く、それでいて快適に暮らせる住まいを手に入れたい。そんな思いを抱えている人も多いのではないでしょうか？
そこで一つの提案があります。これから2030～2040年にかけて、日本ではますます「家あまり」 が進みます。現在75歳以上の団塊の世代は持ち家率85％以上ですが、その子ども世代（40代後半～50代）の持ち家率は50％以下。つまり、今後は使われない家がどんどん増えていくのです。
しかし、空き家は放置すると急速に劣化してしまうもの。そこで注目されるのが、空き家をリノベーションして活用する方法です。
通常のリフォームはコストが高くつきがちですが、「クラフトマン方式」（職人に直接発注して進捗管理する方法）を活用すれば、費用を抑えながら便利な間取りにリフォームすることが可能です。
今回は、実際の物件を例に、コストを抑えながら理想の住まいを作る流れを紹介します！リノベーションを検討する方の参考になれば幸いです。
手順１．不動産物件サイト「楽待」で中古物件を選ぶ
まずは、不動産物件サイト 「楽待」（https://www.rakumachi.jp/） を使って、リノベーションに適した中古物件を探します。「楽待」は、全国の不動産会社とネットワークを構築し、特許取得の独自メールサービスを活用して 非公開物件を紹介しているのが特徴です。
検索の流れは以下の通りです。
- 左上の「収益物件を探す」をクリック
- 価格「1500万円以下」、地域「東京都内」などの条件で検索
検索した結果、以下の町田市の物件がヒットしました。
物件情報
- 所在地：東京都町田市小山町
- 販売価格：1130万円
- 築年数：31年
- 表面利回り：9.55%
この物件の利点として、以下の5点が挙げられます。
1．価格…都内の戸建てとして、1130万円という価格は、比較的安価であり、リノベーションを加えても総額を抑えやすいです。
2．土地付きの所有権物件…土地権利が所有権なので、将来的に資産価値を維持しやすく、115.71㎡の広さがあるので建て替えや増築も視野に入れられます。
3．利回りの高さ…表面利回り9.55％は賃貸物件としては高利回りであり、現在稼働中で家賃収入が安定している点もメリットです。
4．一戸建て…コロナ禍以降、都心から郊外への移住ニーズが高まっており、戸建て賃貸は人気が上昇中です。
5．交通アクセス…最寄りの多摩境駅まで徒歩23分とやや距離はありますが、自転車やバスを利用すればアクセス可能です。郊外の静かな環境を求める人には魅力的な立地といえます。
以上の内容を踏まえれば、全体的に好条件と言えます。次に、この物件の 水回り（キッチン・バス・トイレ） や 内装（壁紙・床） をリフォームすると想定し、かかる費用の概算を当ウェブサイト内の自動見積りシミュレーターで調べてみます。
手順2．「工事価格」の概算を調べる
リノベーションにかかる工事費用の概算を調べるため、当ウェブサイト内の「【150工程】自動見積りシミュレーター」を活用します。
クラフトマン 自動見積りシミュレーター
https://www.craftsman.fun/simulation1/
このシミュレーターを使うことで、簡単に おおよその工事費用を簡単に算出できます。
まずは、物件情報から、敷地面積、建蔽率、容積率、延べ床面積を入力しましょう。
この状態で、Ｉ．内装工事（天井・階段・床・造作材、クロス張り）のところを見ると、次のように表示されます。
内装工事の合計費用は、1,050,216円になりました。
さらに、K.住宅設備工事のところを見ると、このように表示されます。
住宅設備工事の合計費用は、2,175,000円になりました。
内装工事費用＋住宅設備工事費用で、合計3,225,216円になりました。
注意点
- 実際の工事費用は 発注内容や設備のグレード によって変動する可能性があります。
- より正確な見積もりを得るには、 職人との打ち合わせが必要 です。
次のステップでは、資金計画を立てるため、住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションを行います。
手順3．住宅ローンを検討する
不動産を購入する際、銀行からの借り入れも選択肢の一つです。住宅ローンの金利は、「自分で住む場合」は比較的低く抑えられますが、「投資用不動産」として購入する場合はやや高めに設定されることが一般的です。ここでは「金利2％・返済期間10年」という条件で試算してみます。具体的な返済額を知るには、SUUMOの「住宅ローン 支払額シミュレーション」を利用すると便利です。
▶ シミュレーションはこちら
SUUMO 住宅ローン支払額シミュレーション
- 借り入れ金額：1200万円
- 金利：2％
- 返済期間：10年
算出結果は、
●毎月の支払額：11万円（ボーナス払いなし）
となります。
現在の賃料収入（月9万円）を考慮すると、毎月2万円の不足が生じますが、10年後にはローンが完済され、その後は土地と建物の所有権が手に入ります。そのため、今後の活用方法（賃貸収入の増加や自住など）を見据えて、長期的な視点での運用が求められます。
ローン支払いのイメージがもてたところで、次は、工事を依頼する業者をマッチングサイトで探します。
手順4．「ツクリンク」で職人を直接探す
リノベーション工事を依頼する 職人や業者を探します。今回は、建設業界向けのマッチングサイト 「ツクリンク」 を利用します。
ツクリンク公式サイト
https://tsukulink.net/
ツクリンクでは、会員登録をしなくても職人を探すことができます。 手順は以下のとおりです。
- メニューバー上の「協力業者募集」をクリック
- 地域で「東京」を選択
- 工事種別で「内装仕上工事業」をチェック
- 表示された業者の中から、いくつかをピックアップ
今回のシミュレーションでは、以下の3者に見積もりを依頼してみます。
- Aさん（一人親方／個人事業主）
- Bさん（一人親方／個人事業主）
- C社（工事業者）
職人が決まったら、次に 工事価格の概算を調べます。
手順5．「ツクリンク」で見つけた職人から相見積もりを取る
リノベーション工事の発注では、通常 「発注者 → リフォーム業者 → 工事会社 → 工事職人」という流れになりますが、クラフトマン方式では「発注者 → 工事職人」となるため、金額やスケジュールの調整がしやすく、柔軟な対応が可能なのが大きなメリットです。
これは 発注者・職人の双方にとってメリットがあるため、見積もりの際にしっかり伝えておきましょう。
相見積もりの際に確認する4つのポイント
職人に見積もりを依頼する際は、以下の点を確認しましょう。
・これまでの内装工事の経験（件数 or 年数）
・工事期間は何日かかるか？
・廃材処分の対応は可能か？
・建材の仕入れルートはあるか？
職人とは 「業務委託契約」 での発注となるため、特に 「何日かかって、いくらかかるのか？」 を明確に把握することが重要です。
相見積もりを取ったうえで、最も条件に合う職人を選びます。
クラフトマン方式のデメリットと対策
直接職人と契約する方式では、 発注者の意図を職人が正しく理解しない可能性 があります。
そのため、 職人とのコミュニケーションが重要 になります。職人とやり取りする際は、以下の点に注意しましょう。
- 要望を明確に伝える（どのようにリフォームしたいのかを具体的に）
- 可能ならスケッチや建材の銘柄を事前に用意
- 分からないことはその場で質問する
- 実績がはっきりしている職人を選ぶ
- これまでの施工実績の写真を見せてもらう
- 支払い条件を明確にする（可能であれば一部前払いを検討）
発注後の管理について
クラフトマン方式は、コストを抑えながら理想のリフォームを実現できる方法です。しかし、職人とのコミュニケーションや工事管理が求められるため、しっかり準備をして進めることが大切です。
工事の発注方法や進行管理については、クラフトマンがサポートしますので、初めての方でもスムーズにリノベーションを進めることができます。
メリット・デメリットを理解し、賢くリノベーションを成功させましょう！
まとめ
東京都町田市の中古戸建物件は、価格が1130万円と手ごろでありながら、リノベーション後には十分に魅力的な住まいを作り上げることができます。さらに、クラフトマン方式を活用すれば、直接職人に依頼して進捗管理を行うことで、コストを抑えつつ理想の住まいを実現できるのです。
この物件の最大の魅力は、「土地付き所有権」という点。将来的な資産価値の維持が見込まれるだけでなく、自分で住むことも、投資物件として運用することも可能です。また、利回りの高い物件であり、安定した収益を得る手段としても魅力的です。
クラフトマン方式のリノベーションにより、コストを抑えつつ理想の住まいに変えることができるため、これからの社会においてより柔軟で持続可能な住まい方が可能になります。このように、物件の選び方から資金計画、リノベーションまでしっかりと計画を立てて進めることで、あなたのライフスタイルに合った最適な選択ができるでしょう。
（執筆者：AKKA）
（企画・構成：CraftLife）
※本記事は、リノベーションのコスト・シミュレーションおよび「クラフトマン方式」による発注スキルの向上を主題としたもので、物件の購入を勧めるものではありません。また、CraftLifeでは不動産の仲介はいたしません。
※本記事で紹介しているサービスおよび付随する画像は、各社および団体の登録商標または各社に帰属する権利です。
※本記事の利用・活用によって生じたいかなる係争や損害に対して、本サイトは一切責任を負いません。
