物価高が続く今、「できるだけ安く、それでいて快適に住みたい」と考える人は多いはず。特に、築年数の経った中古住宅や中古マンションをリフォームして住む選択肢は、これからの時代ますます重要になってきます。
2030年以降、団塊の世代の住まいが市場にあふれることで「家あまり」が一層進むと予測されています。現に、団塊の世代（現在75歳以上）の持ち家率は85％以上なのに対し、その子世代である就職氷河期世代（40代後半～50代）の持ち家率は50％以下。つまり、多くの家が相続された後、空き家として放置される可能性が高いのです。
しかし、空き家は放置すれば劣化が進み、いざ住もうと思っても大規模な修繕が必要になることも。中古マンションの空室なら管理状態が良ければ比較的長く住めますが、それでもリフォーム費用がかさむのは避けられません。
では、どうすればコストを抑えて効率的なリノベーションができるのか？ひとつの解決策が「クラフトマン方式」です。これは、施工会社を通さずに職人さんへ直接発注し、自分で進捗管理することでコストを抑える方法。もちろん、事前の知識が必要ですが、その分リフォーム費用を大幅に削減できます。
また、地方では「安く買ってリフォームし、賃貸に出す」戦略もありますが、人口減少の影響で長期的に成功するとは限りません。むしろ、気に入った家を見つけたなら、自分で住む選択肢も大いにアリ。
今回の記事では、実際の東京都町田市の物件を例に、限られた予算で最大限の効果を出すリノベーションのシミュレーションを行います。今後の住まい選びの参考にしてみてください！
手順１．不動産物件サイト「楽待」で中古物件を選ぶ
まずは、不動産物件サイト 「楽待」（https://www.rakumachi.jp/）を使って、リノベーションに適した中古物件を探します。「楽待」は、全国の不動産会社とネットワークを構築し、特許取得の独自メールサービスを活用して 非公開物件を紹介しているのが特徴です。
検索の流れは以下のとおりです。
- 左上の「収益物件を探す」をクリック
- 価格「2000万円以下」、地域「東京都内」などの条件で検索
検索した結果、以下の町田市の物件がヒットしました。
物件情報
- 所在地：東京都町田市山崎町
- 販売価格：1810万円
- 築年数：30年
- 表面利回り：7.95%
この物件の利点は、以下の点です。
1. 価格が比較的安く、コストを抑えて購入できる
・1810万円と、東京都内の戸建てとしては比較的手ごろな価格。
・リフォーム費用を加えても、新築を買うより総コストを抑えられる可能性が高い。
2. 部屋数の多さ
・6LDKと部屋数が多い。
・賃貸用なら部屋数を活かしてシェアハウス化する選択肢もあり。
3. 第一種低層住居専用地域で住環境が良い
・このエリアは建物の高さが制限されており、静かで落ち着いた環境。
・ファミリーやシニア向けの需要が高い。
４. 駐車場付き
・駐車場1台分が確保されているため、車を持つ世帯にも魅力的。
・地方移住や、郊外で広い家を探している人にも適している。
・大きな通りに面しており、接道状況も良い。
5. リフォーム次第で賃貸収益を上げられる可能性
・現在、月12万円で賃貸中（表面利回り7.95%）。
・リノベーション後、設備をアップグレードすれば家賃を上げられる可能性あり。
・短期賃貸や民泊向けの活用も視野に入る。
以上の内容を踏まえれば、いい可能性を秘めた物件といえます。次に、この物件の 水回り（キッチン・バス・トイレ） や 内装（壁紙・床） をリフォームすると想定し、かかる費用の概算を当ウェブサイト内の自動見積りシミュレーターで調べてみます。
手順2．「工事価格」の概算を調べる
リノベーションにかかる工事費用の概算を調べるため、当ウェブサイト内の「【150工程】自動見積りシミュレーター」を活用します。
クラフトマン 自動見積りシミュレーター
https://www.craftsman.fun/simulation1/
このシミュレーターを使うことで、簡単に おおよその工事費用を簡単に算出できます。
まずは、物件情報から、敷地面積、建蔽率、容積率、延べ床面積を入力しましょう。
次に、住宅性能と仕様についても入力します。
階建てについては、「3階建て」を選択、世帯は「1世帯」、居室はリビングを含めた数なので「７」と入力しました。
この状態で、Ｉ．内装工事（天井・階段・床・造作材、クロス張り）のところを見ると、次のように表示されます。
内装工事の合計費用は、1,398,959円になりました。
さらに、K.住宅設備工事のところを見ると、このように表示されます。
住宅設備工事の合計費用は、2,175,000円になりました。
内装工事費用＋住宅設備工事費用で、合計3,573,959円になりました。
約360万円で、内装＋水回りのリノベーションができることが分かりました。
注意点
- 実際の工事費用は 発注内容や設備のグレード によって変動する可能性があります。
- より正確な見積もりを得るには、 職人との打ち合わせが必要 です。
次のステップでは、資金計画を立てるため、住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションを行います。
手順3．住宅ローンを検討
不動産を購入する際、銀行からの借り入れも選択肢の一つです。住宅ローンの金利は、「自分で住む場合」は比較的低く抑えられますが、「投資用不動産」として購入する場合はやや高めに設定されることが一般的です。ここでは投資用不動産の購入と仮定し、「金利2％・返済期間10年」という条件で試算してみます。具体的な返済額を知るには、SUUMOの「住宅ローン 支払額シミュレーション」を利用すると便利です。
▶ シミュレーションはこちら
SUUMO 住宅ローン支払額シミュレーション
- 借り入れ金額：1860万円
- 金利：2％
- 返済期間：18年
以上の条件で試算すると、算出結果は、
●毎月の支払額：10.3万円（ボーナス払いなし）
となります。
家賃収入12万円との差額約1.7万円を、貯蓄もしくは修繕費に回すことができ、空室リスクがあってもある程度の余裕が生まれるプランとなります。
ローン支払いのイメージがもてたところで、次は、工事を依頼する業者をマッチングサイトで探します。
手順4．「ツクリンク」で職人を直接探す
リノベーション工事を依頼する 職人や業者を探します。今回は、建設業界向けのマッチングサイト 「ツクリンク」 を利用します。
ツクリンク公式サイト
https://tsukulink.net/
ツクリンクでは、会員登録をしなくても職人を探すことができます。 手順は以下のとおりです。
- メニューバー上の「協力業者募集」をクリック
- 地域で「東京」を選択
- 工事種別で「内装仕上工事業」をチェック
- 表示された業者の中から、いくつかをピックアップ
今回のシミュレーションでは、以下の3者に見積もりを依頼してみます。
- Aさん（一人親方／個人事業主）
- B社（工事業者）
- Cさん（一人親方／個人事業主）
職人が決まったら、次に 工事価格の概算を調べます。
手順5．「ツクリンク」で見つけた職人から相見積もりを取る
リノベーション工事の発注では、通常 「発注者 → リフォーム業者 → 工事会社 → 工事職人」 という流れになりますが、
クラフトマン方式では「発注者 → 工事職人」 となるため、
金額やスケジュールの調整がしやすく、柔軟な対応が可能 なのが大きなメリットです。
これは 発注者・職人の双方にとってメリットがある ため、見積もりの際にしっかり伝えておきましょう。
相見積もりの際に確認する4つのポイント
職人に見積もりを依頼する際は、以下の点を確認しましょう。
・これまでの内装工事の経験（件数 or 年数）
・工事期間は何日かかるか？
・廃材処分の対応は可能か？
・建材の仕入れルートはあるか？
職人とは 「業務委託契約」 での発注となるため、特に 「何日かかって、いくらかかるのか？」 を明確に把握することが重要です。
相見積もりを取ったうえで、最も条件に合う職人を選びます。
クラフトマン方式のデメリットと対策
直接職人と契約する方式では、 発注者の意図を職人が正しく理解しない可能性 があります。
そのため、 職人とのコミュニケーションが重要 になります。
職人とやり取りする際の注意点
職人と直接やり取りをする際は、以下のような点に注意しましょう。
・要望を明確に伝える（どのようにリフォームしたいのかを具体的に）
・可能ならスケッチや建材の銘柄を事前に用意
・分からないことはその場で質問する
・実績がはっきりしている職人を選ぶ
・これまでの施工実績の写真を見せてもらう
・支払い条件を明確にする（可能であれば一部前払いを検討）
仲介業者がいない分、こちらの要望をしっかりと伝える必要があります。
発注後の管理について
工事の発注方法や進行管理については、クラフトマンがサポートしますので、
初めての方でもスムーズにリノベーションを進めることができます。
まとめ
物価高や空き家増加が進むなか、賢くリノベーションして快適な住まいを手に入れることは、今後ますます重要な選択肢となります。今回取り上げた町田市山崎町の物件のように、適正価格の中古住宅を購入し、効率的にリフォームすることで、新築よりもコストを抑えつつ理想の住まいを実現できます。
特に、クラフトマン方式 を活用すれば、職人へ直接発注することでリフォーム費用を削減でき、コストパフォーマンスを高められるのが大きなメリットです。また、住宅ローンのシミュレーションを行うことで、将来的な支出を見える化し、安定した資金計画を立てることができます。
リノベーションを成功させるためには、物件選び・資金計画・職人選定の3つがポイントとなります。本記事で紹介した手順が、リノベーションを検討する方の参考になれば幸いです。
（執筆者：AKKA）
（企画・構成：CraftLife）
※本記事は、リノベーションのコスト・シミュレーションおよび「クラフトマン方式」による発注スキルの向上を主題としたもので、物件の購入を勧めるものではありません。また、CraftLifeでは不動産の仲介はいたしません。
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