物価高が続く中、「できるだけ安く、でもキレイにリフォームしたい」と考えている方も多いのではないでしょうか？ また、せっかくリノベーションするなら、ただ見た目を整えるだけでなく、「便利な間取り」や「自然と調和した暮らし」も実現したいところ。
しかし、リフォーム業者にすべて依頼すると、どうしても費用がかさんでしまいます。 そんなときに活用したいのが、職人に直接発注する「クラフトマン方式」。
今回は、京王線「平山城址公園」駅徒歩13分の戸建賃貸を例に、 「クラフトマン方式」を活用したリノベーションの進め方を解説していきます。
「クラフトマン方式」とは、職人に直接発注し、自分で工程を管理するリノベーションの方法。コストを抑えながら、細部までこだわれるのが魅力です。事前準備は必要ですが、理想の住まいをリーズナブルに実現できます。
【クラフトマン方式】なら直接職人を手配するのでコスト削減が可能！
リノベーションと聞くと、ふつう、多くの人々はまずリフォーム会社を選び、その会社にすべてを依頼することを考えるのではないでしょうか。一般的なプロセスでは、最初に会社を選び、その後、その会社の営業担当者と何度も打ち合わせをしてしっかりとイメージを作り上げ、最終的に発注する、という流れになるでしょう。
この流れ、やり方には良い点もありますが、実際には「発注者→リフォーム業者→工事会社→工事職人」と、関わる人が多くなることで意見の食い違いが起こることがあります。また、中間に入る人たちの手数料がかかり、費用が高くなるという欠点もあります。
そこでご紹介したいのが「クラフトマン方式」です。
「クラフトマン方式」では、自分で職人を直接探して依頼するため、余計な手続きが省けます。これにより、無駄なコストを削減でき、意思の疎通もスムーズになりやすいのです。
具体的には、以下【クラフトマン方式の手順】より詳しく手順をご紹介します。本記事では、実際の物件を例に取りながら、詳しく解説していきます。
今回取り上げる物件は【東京都日野市】の戸建て賃貸住宅
今回取り上げるのは、不動産投資サイト「楽待」で見つけた東京都日野市にある、以下の物件です。
- 所在地：東京都日野市平山6丁目
- 販売価格：880万円
- 表面利回り：11.59%
- 建物構造：木造
- 築年月：1978年（築48年）
- 建物面積：89.74㎡
- 土地面積：141.95㎡
- 土地権利：所有権
- 特徴：「再建築不可」「都市計画区域外」
※再建築不可物件とは、現在建物があっても、その建物を取り壊して新しい建物を建てることができない物件を指します。これは、主に建築基準法に基づく「接道義務」が満たされていないためです。具体的には、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地が該当します。
※都市計画区域外とは、都市計画区域に含まれていない地域を指します。都市計画区域は、都市の発展を計画的に行うために設定された区域で、建築基準法や都市計画法が厳しく適用されます。都市計画区域外では、建築基準法の制約が少なく、比較的自由に建物の改修や増築が可能です。
ただし、再建築不可物件が都市計画区域外にあっても、接道義務やその他の法的制約が適用される場合があります。そのため、具体的な条件や自治体の規定を確認することが重要です。
●この物件は、「再建築不可」ですが、リノベーションは可能。 また、都市計画区域外に位置しており、周辺環境も比較的落ち着いているエリアです。
●こちらの物件は、表面利回りが11.59%と比較的高めであるため、安定した家賃収入が期待できます。家賃を月額8.5万円で運用できれば、年間102万円の収益が見込める計算になります。
ただし、築48年と建物が古いため、外壁、内装、水回りなど、修理、メンテナンスが必要となる可能性があります。
●一方、こちらの物件は自分で住む場合にもメリットがあります。販売価格が880万円と手頃でありますが、再建築不可のためローンが組みにくく、ノンバンクからの借り入れとなるかも。比較的短期間での完済を目指しましょう。
また、土地面積が141.95㎡と広いため、庭を活かした生活が楽しめるのも魅力の一つです。家庭菜園やガーデニングをしたり、子どもがいる家庭なら遊び場として活用することも可能ですね。
さらに、リフォーム次第で快適な住環境を整えることができるため、自分のライフスタイルに合わせた住まいにカスタマイズできる点も大きなメリットです。
「再建築不可物件」のメリット・デメリット
再建築不可物件のメリットとデメリットを以下に簡潔にまとめます。ぜひ参考になさってくださいね。
＜メリット＞
- 非常に価格が安い
- 売り急ぐ売主からさらに安く購入できることがある
- リノベーション可能で、新しい外装や内装に変更でき、賃貸として利用可能
＜デメリット＞
- 売却が困難であることが多い
- 道路に接していない、または接する道路が狭い（幅員4m未満）ため、資材搬入が難しい
- 私道を通る必要があると、資材を手運びしなければならない場合もある（例: 狭い階段の家や坂の多い町の家）
- 接道問題を解決するには、隣地との交渉が必要（再開発地区でのケースが多い）
このように、デメリットは多いものの、解決する方法や工夫があれば、費用を抑えることができるので、コスパが良い物件であると言えるでしょう。
この物件に適した「リノベーションのやり方」は
◯ 自然のある暮らしを求めるファミリー層へ
- 広い庭を活かし、子どもが遊べるスペースや家庭菜園を設置する
- 家族の憩いの場として、庭に植栽を施し、サンルームやウッドデッキを設置
◯ 車を持つ世帯・趣味を楽しむ人に向けて
- 駐車スペースやガレージを設置して、車やバイクのメンテナンスがしやすい環境を作る
- 庭にアウトドアリビングを設置し、BBQやキャンプ気分を楽しめるスペースを作る
では、この物件を実際にクラフトマン方式でリノベーションする際の具体的な手順を見ていきましょう。
【クラフトマン方式】の手配の流れ
- 不動産物件サイト「楽待」で中古物件を選ぶ
- クラフトマンの「【150工程】自動見積りシミュレーター」で価格を調べる
- 住宅ローンを検討する
- 「ツクリンク」で職人を探す
- 職人と打ち合わせをする
- 工事を手配し、仕上がりの品質とスケジュールを管理する
この流れを押さえれば、スムーズにリノベーションを進めることができます。
手順１：不動産物件サイト「楽待」で中古物件を選ぶ
まずは、不動産物件サイト 「楽待」（https://www.rakumachi.jp/） を使って、リノベーションに適した中古物件を探します。「楽待」は、全国の不動産会社とネットワークを構築し、特許取得の独自メールサービスを活用して 非公開物件を紹介しているのが特徴です。
検索の流れは以下のとおりです。
- 左上の「収益物件を探す」をクリック
- 価格「1000万円以下」、地域「東京都内」、物件種別「戸建賃貸」「賃貸併用住宅」などの条件で検索
手順２：クラフトマンの「150工程自動見積りシミュレーター」で工事価格の概算を調べる
次に、リノベーションにかかる 工事費用の概算 を調べます。こちらにはクラフトマンの「【150工程】自動見積りシミュレーター」 を活用します。
●クラフトマン 自動見積りシミュレーター
https://www.craftsman.fun/simulation1/
このシミュレーターを使うことで、簡単に おおよその工事費用を算出できます。今回は内装（天井・階段・床・造作材・クロス張り）と水回り（住宅設備工事）、外構をリノベーションすると想定してみましょう。
今回の東京都日野市の戸建ては、土地面積が141.95㎡とあるので、シュミレーターの「敷地面積（㎡）の欄に141.95と入力」します。すると、建ぺい率と容積率から「建築面積（ほぼ1Fの面積）」と「延べ床面積」が自動計算されます。
ここでは、「延べ床面積」のみ手で上書きします。建物面積が89.74㎡とありますが、これは延べ床面積を指しますので、シミュレーターの「延べ床面積（㎡）の欄に89.74と上書き入力」します
続いて、この状態で下にスクロールし、Ｉ．内装工事（天井・階段・床・造作材、クロス張り）の箇所を見ると、次のように表示されます。
ここには「延べ床面積：89.74㎡」に対する材料費・施工手間・現場管理費の合計金額が算出されます。
内装工事の合計費用は、1,168,774円になりました。
さらに、K.住宅設備工事のところを見ると、以下のように表示されます。
住宅設備工事の合計費用は、2,175,000円になりました。
つづいて、O.外構に移ります。オプションの項目から必要なものを入力していきます。今回は、フェンス、駐車場、サンルーム、芝生、植栽をそれぞれ1セットずつ入力しています。
外構の工事費用は1,778,000円と算出されています。
内装工事費用＋住宅設備工事費用＋外構工事費用の合計は5,121,774円になりました。
！注意点！
- 実際の工事費用は発注内容や設備のグレードによって変動する可能性があります。
- より正確な見積もりを得るには、職人との打ち合わせが必要です。
- 「500万円以上の工事（材料費を含む）」は特定工事と言われ「建設業許可」が必要な工事となります。一人親方（個人事業主）では500万円以上の工事は受注できないので建設業の許可を持った会社が含まれている必要があります。
- また、工事のなかでは「電気工事」は資格を持った人が施工する必要があり、水道工事は自治体が指定した業者を使う必要があります。
- 2025年4月の建築基準法の改正で、建物の主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）のいずれかに対して過半の改修をする場合は、建築確認手続きが必要になるようです。場合によっては、最寄りの自治体にご相談ください。
以下のステップ（手順4）では、リノベーション工事を依頼する職人や業者を選んでいくわけですが、職人たちと詳細な打ち合わせを行い、工事の具体的な内容を詰めていきます。
手順３：住宅ローンを検討する
物件の販売価格が880万円、リノベーション費用が560万円として、1440万円を借り入れる計算とします。
なお、「再建築不可」物件は、通常、住宅ローンが組めないので、仮に（「住宅」ローンではない）別の事業ローンにしたとして、金利5%・10年返済でシミュレーションしてみます。
ローンの計算にはSUUMOの「住宅ローン 支払額シミュレーション」を使用します。
- 借り入れ金額：1440万円
- 金利：5％
- 返済期間：10年
算出結果は、
- 毎月の支払額：15.3万円（ボーナス払いなし）
となりました。
手順４：「ツクリンク」で職人を探す
次に、リノベーション工事を依頼する職人や業者を探します。今回は、建設業界向けのマッチングサイト「ツクリンク」を利用します。
ツクリンク公式サイト
https://tsukulink.net/
ツクリンクでは、会員登録をしなくても職人を探すことが可能です。 手順は以下のとおり。
- メニューバー上の「協力業者募集」をクリック
- 地域で「東京」を選択
- 工事種別で「内装仕上工事業」をチェック
- 表示された業者の中から、いくつかをピックアップ
今回のシミュレーションでは、以下の3者に見積もりを依頼してみます。
- Aさん（一人親方／個人事業主）
- Bさん（一人親方／個人事業主）
- C社（工事業者）
次に職人の中から発注先を選びます。
手順５：「ツクリンク」で見つけた職人から相見積もりを取る
リノベーション工事の発注では、通常 「発注者 → リフォーム業者 → 工事会社 → 工事職人」 という流れになりますが、
クラフトマン方式では「発注者 → 工事職人」 となるため、
金額やスケジュールの調整がしやすく、柔軟な対応が可能 なのが大きなメリットです。
これは 発注者・職人の双方にとってメリットがある ため、見積もりの際にしっかり伝えておきましょう。
◯相見積もりの際に確認する4つのポイント
職人に見積もりを依頼する際は、以下の4つの点を確認しましょう。
- これまでの内装工事の経験（件数 or 年数）
- 工事期間は何日かかるか？
- 廃材処分の対応は可能か？
- 建材の仕入れルートはあるか？
職人とは 「業務委託契約」 での発注となるため、特に 「何日かかって、いくらかかるのか？」 を明確に把握することが重要です。
相見積もりを取ったうえで、最も条件に合う職人を選びます。
クラフトマン方式のメリット・デメリット
クラフトマン方式は、発注者が直接職人と契約し、リフォームを進める方法です。コストを抑えられ、自由度が高い一方で、職人とのやり取りや工事管理が重要になります。それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
メリット
【コストを抑えられる】
- 一般的なリフォームでは、「発注者 → リフォーム業者 → 工事会社 → 職人」といった流れになるため、中間マージンが発生
- クラフトマン方式では「発注者 → 職人」と直接契約するため、余計なコストを削減できる
【スケジュールの柔軟性】
- 職人と直接やり取りできるため、リフォームの進行を自分の都合に合わせやすい
- 工程を細かく調整できるので、追加工事や修正も比較的スムーズ
【施工内容の自由度が高い】
- 自分の希望をダイレクトに伝えられるため、細かい仕様変更が可能
- 既製品ではなく、オーダーメイドの仕上がりにこだわることもできる
デメリットと対策
【職人と意思疎通が難しい場合がある】
施工ミスや仕上がりのズレを防ぐため、以下のポイントを意識しましょう。
- 要望は具体的に伝える（スケッチや建材の銘柄を事前に用意）
- 施工実績を確認する（過去の施工写真を見せてもらう）
- その場で疑問を解消する（不明点は遠慮せず質問）
【工事管理を自分で行う必要がある】
工事の進行や品質チェックも発注者の役割になります。以下のポイントにも注意しましょう。
- 工事スケジュールを職人と共有（工程をしっかり確認）
- 支払い条件を明確に（可能なら一部前払いで信頼関係を築く）
- 必要ならクラフトマンのサポートを活用（管理をスムーズに進める）
まとめ
これからの時代、特に2030年から2040年にかけて、団塊の世代が高齢化することで「家あまり」が進むと言われています。今の75歳以上の世代は多くが持ち家を持っていますが、その子ども世代（40代後半〜50代）の持ち家率は低くなっています。このままでは空き家が増え、適切に管理しないと、どんどん劣化してしまうでしょう。
また、中古マンションなどでは管理が良ければ長く住むこともできますが、リフォームにはお金がかかることが欠点と言えるでしょう。
しかし、「クラフトマン方式」を使えば、職人と直接話しながらリフォームを進められ、コストを抑えたリノベーションが実現できます！
ただし、そのためには事前に知識が必要なので、計画はをしっかりとたてていくことをおすすめします。
人口が減る中での「家あまり」は特に地方で目立ちます。そんな中、安く家を買ってリフォームしても、長期に渡って貸し出すのは難しいかもしれません。
気に入った家を見つけたなら、「クラフトマン方式」を活用して、「自分で住む」というのも良い選択肢かもしれませんね。
（執筆者：yuffy）
（企画・構成：CraftLife）
※本記事は、リノベーションのコスト・シミュレーションおよび「クラフトマン方式」による発注スキルの向上を主題としたもので、物件の購入を勧めるものではありません。また、CraftLifeでは不動産の仲介はいたしません。
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